Der Leerstand auf dem Mietwohnungsmarkt in Deutschland ist zum siebten Mal in Folge zurückgegangen. Bundesweit ergibt sich nach einer Untersuchung von CBRE und empirica für den marktaktiven Bestand in allen Städten und Landkreisen Ende 2013 eine Quote von 3,1% oder 653.000 Einheiten. Das sind 35.000 weniger als 2012; damals lag die Quote bei 3,3%.

In den Metropolen und Wachstumsregionen sind diese Reserven nun aber weitgehend ausgeschöpft. Der Markt brauche daher noch mehr als bisher den Neubau. Das ist das Fazit des aktuellen Leerstandsindexes von CBRE und empirica.

Gerade in Berlin, dem Investitionsschwerpunkt der ZBI Professional Fonds, hat sich der Mietermarkt in einen Vermietermarkt gewandelt. Die Leerstandsquote hat sich seit 2004 halbiert. Dadurch sind die Mieten seit 2010 um gut 30 % gestiegen.

2013 wurden bundesweit 86.000 neue Geschosswohnungen errichtet. Der Leerstandsabbau allein trug demnach rund ein Drittel zur Befriedigung der zusätzlichen Wohnungsnachfrage in diesem Segment bei. „Ohne diese Reserven wären die derzeitigen Mietzuwächse höher ausgefallen“, sagt Reiner Braun, Vorstandsmitglied bei empirica.

Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 6,1% immer noch deutlich höher als im Westen mit 2,5%. Aber auch in Westdeutschland gibt es Regionen mit einem riesigen Überangebot. Salzgitter etwa hält mit einer Leerstandsquote von 11% den bundesweiten Negativrekord. Pirmasens in der Südwestpfalz kommt auf eine Quote von 9,0% und hat mit 1,1% (2009 bis 2013) die höchste Zuwachsrate. Der größte Rückgang (2009 bis 2013) meldet mit -2,9% Leipzig; die ostdeutsche Messestadt kommt danach auf eine Leerstandsquote von 7,1%. Die niedrigsten Leerstandsquoten finden sich derzeit in den Städten München (0,4%) sowie Hamburg, Münster, Darmstadt und Frankfurt (je 0,7%).

Mit Blick auf diese Entwicklung sei die Mietpreisbremse eine „wohlgefällige und scheinbar kostenlose, aber gleichsam auch nutzlose weiße Salbe, die die Knappheit nur unnötig verlängert“, meint Braun. „Das gilt auch dann, wenn man den Neubau komplett und für alle Zeiten von der Mietpreisbremse ausnimmt.“ Denn die Neubaunachfrage sinke, wenn gute Bestandswohnungen zu billig zu haben sind. Dann bleiben auch Gutverdiener lieber in der nur etwas schlechteren, aber dafür deutlich billigeren Bestandswohnung. Falle die Neubaunachfrage aber geringer aus, werde automatisch auch weniger gebaut. „Im Ergebnis wird die Knappheit unnötig verlängert“, sagt Braun.

Der CBRE-empirica-Leerstandsindex misst marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Maklerhauses CBRE mit rund 800.000 Wohneinheiten sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes. Marktaktiver Leerstand bezieht sich auf Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind.

Insofern sind in den Quoten keine Wohnruinen und keine dysfunktionalen Leerstände erfasst. Die Angaben der staatlichen Volkszählung, Zensus 2011 für den totalen Leerstand fallen daher höher aus und summieren auf 1,1 Mio. Geschosswohnungen sowie weiteren 600.000 Wohnungen in Eigenheimen. Damit ist gut jede dritte leer stehende Geschosswohnung nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand.