Die Meinung der kmi-Experten. (Quelle kmi 46/14 vom 14.11.2014)

•  Die 1999 gegründete ZBI Gruppe ist seit 15 Jahren im Immobiliengeschäft tätig und die handelnden Personen können teilweise auf eine deutlich längere Erfahrung zurückblicken. Mit 230 Mitarbeitern an acht Standorten erfolgt die Steuerung der kompletten Wertschöpfungskette innerhalb der ZBI. So werden bspw. aktuell rd. 17.000 Wohneinheiten verwaltet und es erfolgen ca. 2.000 Vermietungen p. a., so dass die unabdingbar notwendige Erfahrung im Asset-Bereich Immobilien langjährig vorliegt.
  
•  In der Gruppe wurden seit 2002 in der Professional-Reihe acht Vorgängerfonds mit einer vergleichbaren Investitionsstrategie noch überwiegend unter dem Vermögensanlagengesetz aufgelegt. Vier Fonds davon wurden bereits nach kurzen Fondslaufzeiten aufgelöst bzw. der Bestand verkauft, mit durchaus ansehnlichen Renditen. So betrug der Durchschnittsertrag zwischen 5,5 % p. a. bis hin zu 15,5 % p. a. je nach Fonds, Beteiligungslaufzeit und Anlegertyp.
•  Die ZBI Gruppe hat sich den neuen Erfordernissen des KAGB erfolgreich gestellt. So wurde die ZBI Fondsmanagement GmbH am 17.12.2013 zur AG gewandelt und mit einem vollständig einbezahlten Grundkapital von 600.000 € ausgestattet. Mit Bescheid vom 10.10.2014 hat die BaFin die erforderliche Erlaubnis gemäß § 20 KAGB als Kapitalverwaltungsgesellschaft erteilt. Neben dem ZBI Professional 9 wird die KVG auch mehrere bereits platzierte Fonds wie die ZBI Professional Fonds 6, 7, und 8 verwalten, so dass von Anfang an eine entsprechende Größe und Ausübung des Geschäftsbetriebes vorliegt.

• Gemäß der Investitionsstrategie der ZBI-Professional-Reihe wird mittelbar oder unmittelbar in mehrere Immobilien mit dem Schwerpunkt Wohnen investiert. Diese Vorgehensweise halten wir insbesondere unter den Gesichtspunkten der breiteren Risikostreuung und der höheren Mieteinnahmesicherheit für sinnvoll. Dabei ist die Investition in Wohnimmobilien jedoch kein Selbstläufer, wie die jüngste Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) offenbart hat: Rund 1/3 der privaten Anleger erzielen demnach mit ihrer direkten Immobilieninvestition keine oder negative Renditen (vgl. ‚k-mi‘ 38/14). Dies zeigt einmal mehr, wie notwendig das professionelle Asset-Management ist, über das ZBI mit einem aktuell verwalteten Investitionsvolumen von 1,4 Mrd. € verfügt. Zudem soll die Rendite, neben der Investition in die zur langfristigen Vermietung vorgesehenen Immobilien, durch den über eine oder mehrere separate Objektgesellschaften abgewickelten Immobilienhandel gestärkt werden.

• Bislang wurden weder auf Fondsebene noch auf Ebene der Objektgesellschaften konkrete Immobilien erworben, so dass es sich um einen Blind-Pool handelt. Die typischen Risiken werden durch die sinnvollerweise in den verbindlichen Anlagebedingungen bzw.im Prospekt vorgesehenen Investitionskriterien erheblich reduziert, wie z. B. dass: ++ der Schwerpunkt der Investitionen mit mindestens 75 % der Nutzungsklasse Wohnen liegt, und Gewerbeimmobilien bzw. -flächen für den Bereich Büro mit maximal 10 % bzw. Handel mit maximal 15 % anteilig beigemischt werden können ++ mindestens 40 % des Wertes in Immobilien mit einem Verkehrswert von bis zu 3 Mio. €, mindestens 20 % mit einem Verkehrswert von 3 Mio. € bis zu 10 Mio. € sowie maximal 20 % mit einem Verkehrswert größer als 10 Mio. € investiert werden dürfen ++ Investitionen nur in Deutschland erfolgen dürfen. Dabei ist geplant, in deutsche Metropolregionen und ausgewählten Nebenstandorten in deren besonders prosperierenden Mikrolagen mit positiver Ertrags- und Wertentwicklung zu investieren.
• Die geplante Fondslaufzeit beträgt lediglich acht Jahre nach Beendigung der Zeichnungsfrist, die mit Vollplatzierung bzw. zum 31.12.2015 geplant ist und ggf. bis zum 31.12.2016 durch die KVG verlängert werden kann. Der ZBI Professional 8 (vgl. ‚k-mi‘-PC 10/13) wurde im Juni 2014 mit einem platzierten Eigenkapital in Höhe von 95,5 Mio. € (inkl. Agio) nach knapp 1,5 Jahren Platzierungszeit geschlossen, so dass wir – wie bei den Vorgängerfonds – von einem guten Plazierungsverlauf, raschen Erstinvestitionen und einer im Vergleich zu anderen geschlossenen Publikums-AIF vergleichsweise kurzen Fondslaufzeit ausgehen. Anders als bei vielen Angeboten kann die KVG hier keine Verlängerung sondern nur eine Verkürzung um maximal zwei Jahre beschließen. Die durchschnittliche Fondslaufzeit der bereits aufgelösten bzw. im Bestand komplett herausverkauften Fonds betrug zwischen 2,5 bis ca. 7,5 Jahre.
•  Konzeptionelle Besonderheit der ZBI Professional-Reihe waren die „investorenbestimmten Fonds“, bei dem die Gesellschafterversammlung über den Ankauf der Objekte entschieden hat. Dies ist nach dem KAGB nicht mehr möglich, da die Entscheidung bei der KVG liegt und nicht mehr der Gesellschafterversammlung obliegen darf. Dennoch bindet das vorliegende Beteiligungsangebot durch die im Gesellschaftervertrag verankerte Beratung der Gesellschafterversammlung über die Investitionsvorschläge und deren Abgabe eines unverbindlichen Votums im Sinne einer Auswahlempfehlung an die KVG die Anleger/Investoren so weit als gesetzlich möglich ein. Zudem verpflichtet das KAGB die KVG zu einer ‚fairen Behandlung‘ der Anleger, der u. a. durch die Einrichtung einer Compliance-Funktion Rechnung getragen wird.

• Sobald die Anleger nach Kapitalrückführung eine Gewinnzuteilung in Höhe von 4 % p. a. bis zum 31.12.2015 und danach in Höhe von 6,5 % p. a. bis zum Laufzeitende bei Auflösung des Fonds erhalten haben, wird der überschießende Gewinn zwischen den Anlegern und der Fondsverwaltung zu je 50 % geteilt, so dass eine hohe Interessenidentität zur Erzielung einer überdurchschnittlichen Rendite gegeben ist. Dabei ist der Anteil der erfolgsabhängigen Vergütung der Fondsverwaltung bei 5 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes der Gesellschaft während der Fondslaufzeit gedeckelt.

• Die prognostizierten Auszahlungen sollen sich schrittweise erhöhen und betragen 2 % p. a. bis zum 31.12.2014, 3 % p. a. bis zum 31.12.2015, 4 % p. a. bis zum 31.12.2021 sowie 5 % bis zum Ende der planmäßigen Fondslaufzeit. Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss in Höhe von 167,1 % entspricht einem Ertrag vor Steuern in Höhe von 6,68 % p. a., so dass entsprechende Anreize für eine Beteiligung bestehen. 

‚k-mi‘-Fazit: Die sehr erfahrene ZBI Gruppe hat die Herausforderungen der neuen Welt unter dem KAGB gemeistert und setzt ihre erfolgreiche Professional-Reihe mit der Investition insbesondere in deutsche Wohnimmobilien fort, so dass das vorliegende Angebot zur Beimischung gut geeignet ist.